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Asesoramiento en fiscalidad inmobiliaria

Suele decirse que un asesor fiscal es esa persona que te resuelve un problema que ni siquiera sabías que tenías y que lo soluciona de una manera que no entiendes y, probablemente, nunca entenderás. De hecho es también una broma común la que dice que, cuando Hacienda llama a tu puerta con una reclamación, normalmente lo único que entenderás del proceso es el número con la cantidad final que tendrás que pagar. Son anécdotas que dejan claro hasta qué punto, tanto el ciudadano de a pie como el acostumbrado a los negocios, se sienten abrumados ante la complejidad del sistema tributario. Y esto es un problema porque, como decía el derecho romano: la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento.

¿A quién le afecta la fiscalidad inmobiliaria?

Puede pensarse que la fiscalidad inmobiliaria es algo que solo afectará a inversores, promotores o empresas con una gran cantidad de activos inmobiliarios. Pero realmente cualquier ciudadano está sujeto a esta posibilidad en cuanto forma parte de la adquisición, venta, trasmisión o alquiler de un inmueble. Obviamente si el volumen del negocio es muy elevado la complejidad y diversidad de opciones a considerar aumenta. Pero no hay que olvidar que suscribir una hipoteca para la vivienda habitual ya conlleva una serie de impuestos que acompañarán a los propietarios durante largo tiempo y que incluso podrán afectar a sus futuros hijos.

¿En qué nos puede ayudar un asesor fiscal?

En casos como este, un asesor fiscal nos puede aclarar los tipos de fiscalidad inmobiliaria que vamos a encontrarnos en función de la operación que vayamos a hacer. Ya que la hipoteca no es la única vía de adquisición de inmuebles que podemos utilizar. Las herencias y donaciones son otra forma habitual en las familias, y entonces habrá que abordar el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si optamos por el alquiler, de una vivienda o un local destinado a negocios, encontraremos que la fiscalidad de esta operación afecta tanto al arrendatario como al arrendador; y no será lo mismo si se trata de una transacción entre particulares o entre empresas.

Todo esto afectará al modo de calcular los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. En estos tipos de fiscalidad inmobiliaria directa un asesor puede guiarnos y ahorrarnos problemas presentes y futuros. Puede ayudarnos a resolver dudas sobre las posibles ganancias y pérdidas derivadas de la transmisión de inmuebles, así como aclararnos cuándo nos encontramos ante trasmisiones onerosas o gratuitas. Igualmente puede orientarnos sobre el cálculo de las exenciones y deducciones de la vivienda habitual en casos más complejos, como el de la exención por reinversión. No olvidemos que para tributar correctamente necesitaremos poder aplicar de forma precisa los varemos de valoración del inmueble, y conocer bien los regímenes especiales que podemos aplicar.

asesoramiento fisal

Junto a estas tributaciones directas descritas existe una buena cantidad de posibles impuestos indirectos, generalmente acompañados por siglas, algunas populares como el IVA, pero otras menos conocidas como ITP (Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales) o AJD (Actos Jurídicos Documentados). No olvidemos, por supuesto, la parte correspondiente a la tributación local de los bienes inmuebles, que también tiene sus siglas aunque no sean impuestos indirectos, como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

Fiscalidad inmobiliaria para empresas e inversores

En el caso de empresas, promotores e inversores con un mayor volumen de transacciones a considerar, la ayuda de la asesoría en fiscalidad inmobiliaria parece una necesidad básica; sobre todo considerando las modificaciones normativas a las que este sector puede estar sujeto.

Para este tipo de clientes la tarea de asesoramiento puede empezar desde la planificación preliminar de una inversión inmobiliaria y lo que se conoce como due diligence: un análisis fiscal de los posibles riesgos que implique una inversión o transacción. Es un primer paso que se completa posteriormente con un informe estructurado de los pasos aconsejados en la forma de adquirir los inmuebles implicados. El asesoramiento fiscal suele continuar durante la negociación de los contratos de compraventa, y resulta primordial en operaciones inmobiliarias que impliquen un promotor delegado e incluso en la toma de decisiones en la búsqueda de financiación.

También es aconsejable recurrir a los servicios de una asesoría fiscal inmobiliaria si se trata de elegir los vehículos de inversión más adecuados: SOCIMI, fondos de inversión o sociedades patrimoniales tienen peculiaridades que conviene estudiar previamente con el consejo de un experto como Valero y Masiá.